Hoe verschilt de aanpak bij nieuwbouw van die bij bestaande bouw?
De aanpak bij nieuwbouw verschilt fundamenteel van die bij bestaande bouw. Bij nieuwbouw begin je met een leeg canvas waar je alles naar eigen wens kunt vormgeven, terwijl je bij bestaande bouw werkt binnen de bestaande structuur en rekening moet houden met de huidige staat van het pand. Nieuwbouw vraagt om meer geduld en een groter budget vooraf, maar biedt moderne voorzieningen en energiezuinige oplossingen. Bestaande bouw is vaak sneller beschikbaar en geeft je direct een beeld van wat je koopt, maar kan verborgen gebreken hebben en extra onderhoudskosten met zich meebrengen.
Wat zijn de grootste verschillen tussen nieuwbouw en bestaande bouw?
Het belangrijkste verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw ligt in de keuzevrijheid en flexibiliteit. Bij nieuwbouw bepaal je zelf de indeling, afwerking en installaties, terwijl je bij bestaande bouw moet werken met wat er al is. In Amsterdam zie je dit verschil duidelijk: nieuwbouwprojecten in Noord of IJburg bieden moderne appartementen met vloerverwarming en triple glas, terwijl een grachtenpand uit 1890 zijn authentieke charme heeft maar mogelijk een complete renovatie nodig heeft.
Nieuwbouw komt met garanties en is gebouwd volgens de laatste bouwnormen, wat betekent dat je de eerste jaren nauwelijks onderhoud hebt. Bestaande bouw heeft daarentegen direct karakter en staat vaak op gevestigde locaties in het centrum van Amsterdam. Je weet precies wat je krijgt omdat je het pand kunt bezichtigen, in tegenstelling tot nieuwbouw waar je vaak koopt op basis van tekeningen en artist impressions.
De energieprestatie vormt ook een belangrijk verschil. Nieuwbouwwoningen hebben minimaal energielabel A en zijn vaak gasloos, terwijl veel bestaande woningen in Amsterdam nog energielabel C of lager hebben. Dit heeft directe gevolgen voor je maandelijkse energiekosten en het wooncomfort.
Hoe zit het met de vergunningen bij nieuwbouw versus bestaande bouw?
Bij nieuwbouw is de omgevingsvergunning al geregeld door de projectontwikkelaar. Je hoeft je als koper geen zorgen te maken over het vergunningstraject, want dit is onderdeel van het ontwikkelproces. De ontwikkelaar heeft al jaren voordat de eerste steen wordt gelegd alle procedures doorlopen en goedkeuring gekregen van de gemeente Amsterdam.
Voor bestaande bouw ligt dit anders. Wil je verbouwen, dan heb je mogelijk een omgevingsvergunning nodig. Dit hangt af van de aard van de verbouwing:
- Kleine aanpassingen binnen de woning: vaak vergunningsvrij
- Constructieve wijzigingen zoals het doorbreken van muren: vergunning nodig
- Uitbouw of dakopbouw: altijd vergunning nodig
- Monumentale panden: extra strenge regels en langere procedures
In Amsterdam duurt een vergunningstraject voor een verbouwing gemiddeld 8 tot 16 weken. Bij monumentale panden kan dit oplopen tot 26 weken. Het is belangrijk om dit mee te nemen in je planning en budget. Een makelaar Amsterdam kan je adviseren over de mogelijkheden en beperkingen van een specifiek pand.
Wat zijn de financiële verschillen tussen beide opties?
De financiële verschillen tussen nieuwbouw en bestaande bouw zijn aanzienlijk en hebben invloed op je totale investering. Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting maar wel 21% BTW over de bouwkosten. Dit is al verwerkt in de koopprijs. Bij bestaande bouw betaal je 2% overdrachtsbelasting over de koopsom, wat meestal voordeliger uitpakt.
| Kostenpost | Nieuwbouw | Bestaande bouw |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | 0% | 2% van koopsom |
| BTW | 21% (in koopprijs) | Niet van toepassing |
| Notariskosten | €1.500 – €2.500 | €1.500 – €2.500 |
| Bouwdepot | Vaak nodig | Niet nodig |
| Onderhoudskosten eerste 5 jaar | Minimaal | €1.000 – €3.000 per jaar |
Bij nieuwbouw werk je vaak met een bouwdepot. Dit betekent dat een deel van je hypotheek wordt gereserveerd voor de bouw en in termijnen wordt uitbetaald naarmate de bouw vordert. Je betaalt tijdens de bouw alleen rente over het al uitgekeerde deel. Bij bestaande bouw krijg je de volledige hypotheek direct en kun je meteen over het hele bedrag beschikken.
De taxatiewaarde kan ook verschillen. Nieuwbouw wordt getaxeerd op basis van de koop-/aanneemsom, terwijl bestaande bouw wordt getaxeerd op marktwaarde. In een stijgende markt zoals Amsterdam kan de marktwaarde van bestaande bouw hoger uitvallen dan de vraagprijs, wat gunstig is voor je financiering.
Hoeveel tijd kost nieuwbouw vergeleken met bestaande bouw?
Het tijdsverschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw is een van de belangrijkste praktische overwegingen. Bij nieuwbouw moet je rekenen op een bouwtijd van 12 tot 24 maanden vanaf het moment van kopen. Dit betekent dat je lang moet wachten voordat je kunt verhuizen, maar je hebt wel de tijd om rustig je huidige woning te verkopen en de verhuizing voor te bereiden.
Bestaande bouw is meestal binnen 2 tot 3 maanden na ondertekening van het koopcontract beschikbaar. Dit geeft je minder voorbereidingstijd maar je kunt wel snel genieten van je nieuwe woning. De tijdlijn ziet er als volgt uit:
- Bestaande bouw: bezichtiging → bod → onderhandeling → koopovereenkomst → 3 dagen bedenktijd → financiering regelen (6 weken) → overdracht bij notaris
- Nieuwbouw: inschrijving project → toewijzing → tekenen koop-/aanneemovereenkomst → start bouw → oplevering (12-24 maanden) → sleuteloverdracht
Factoren die de planning beïnvloeden zijn onder andere weersomstandigheden, beschikbaarheid van bouwmaterialen en eventuele vertragingen in de vergunningverlening. Bij nieuwbouw in Amsterdam zie je regelmatig dat projecten 3 tot 6 maanden uitlopen. Plan daarom altijd een buffer in, vooral als je je huidige woning moet verkopen of je huurcontract moet opzeggen.
Welke risico’s loop je bij nieuwbouw en bestaande bouw?
De risico’s bij nieuwbouw en bestaande bouw verschillen sterk van aard. Bij nieuwbouw loop je vooral het risico op bouwvertragingen en budgetoverschrijdingen. Hoewel de aannemer verantwoordelijk is voor de oplevering, kan vertraging betekenen dat je langer dubbele woonlasten hebt of je verhuizing moet uitstellen.
Bij bestaande bouw zijn de risico’s meer gericht op de technische staat van de woning:
- Verborgen gebreken zoals lekkages of houtrot
- Achterstallig onderhoud dat niet direct zichtbaar is
- Asbest in woningen van voor 1994
- Funderingsproblemen, vooral in delen van Amsterdam met houten paalfunderingen
Voor beide opties geldt dat je je kunt beschermen. Bij nieuwbouw heb je garanties via Woningborg of SWK, die je beschermen tegen bouwfouten en het faillissement van de aannemer. Bij bestaande bouw is een bouwkundige keuring belangrijk om verborgen gebreken op te sporen. Deze kost tussen de €350 en €750 maar kan je voor duizenden euro’s aan onverwachte kosten behoeden.
Qua verzekeringen moet je bij nieuwbouw een bouwverzekering afsluiten zodra de bouw start. Bij bestaande bouw kun je direct een opstalverzekering afsluiten. Let op dat sommige verzekeraars extra voorwaarden stellen aan oudere panden of monumenten.
Hoe pak je de keuze tussen nieuwbouw en bestaande bouw aan?
De keuze tussen nieuwbouw en bestaande bouw begint met het in kaart brengen van je persoonlijke prioriteiten. Stel jezelf de volgende vragen: Hoe belangrijk is het om snel te kunnen verhuizen? Wil je zelf bepalen hoe je woning eruitziet of geef je de voorkeur aan karakter en geschiedenis? Wat is je budget en hoeveel tijd en geld wil je besteden aan onderhoud?
Maak een praktisch stappenplan:
- Bepaal je budget inclusief bijkomende kosten en eventuele verbouwing
- Onderzoek de locaties waar je wilt wonen en wat daar beschikbaar is
- Bezoek zowel nieuwbouwprojecten als bestaande woningen om een gevoel te krijgen
- Vraag offertes op voor financiering bij beide opties
- Maak een lijst met voor- en nadelen die voor jou belangrijk zijn
In Amsterdam zie je vaak dat jonge gezinnen kiezen voor nieuwbouw vanwege de moderne voorzieningen en energiezuinigheid, terwijl starters en empty nesters vaker voor bestaande bouw gaan vanwege de centrale ligging en het karakter. Er is geen goed of fout, het gaat om wat bij jouw situatie past.
Een professionele makelaar kan je helpen bij het maken van deze belangrijke keuze. We kennen de Amsterdamse markt door en door en kunnen je adviseren over de mogelijkheden in verschillende wijken, de te verwachten kosten en de beste strategie voor jouw situatie. Of je nu kiest voor de zekerheid van nieuwbouw of het karakter van bestaande bouw, we begeleiden je graag bij elke stap van het proces. Wil je meer weten over de mogelijkheden? Neem contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek over jouw woonwensen.