Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je in Amsterdam?
Bij het kopen van een woning in Amsterdam betaal je overdrachtsbelasting over de aankoopprijs. Het standaardtarief is 10,4% voor beleggers en particulieren die niet voldoen aan de startersvoorwaarden. Starters onder 35 jaar betalen slechts 2% over woningen tot €510.000. Deze belasting moet je binnen een maand na het passeren van de koopakte bij de notaris betalen.
Wat is overdrachtsbelasting en wanneer betaal je dit in Amsterdam?
Overdrachtsbelasting is een belasting die je betaalt aan de Nederlandse staat wanneer je eigenaar wordt van een woning of ander onroerend goed. In Amsterdam betaal je deze belasting bij elke woningaankoop, of het nu gaat om een appartement aan de gracht of een gezinswoning in Noord. De belasting wordt berekend over de koopprijs van de woning en moet worden voldaan op het moment dat de eigendom bij de notaris wordt overgedragen.
Deze belasting bestaat om verschillende redenen. De overheid gebruikt de inkomsten voor publieke voorzieningen en het helpt speculatie op de woningmarkt tegen te gaan. Voor jou als koper betekent het dat je bovenop de koopprijs van je woning Amsterdam ook rekening moet houden met deze extra kostenpost. De wettelijke basis ligt in de Wet op belastingen van rechtsverkeer, die bepaalt dat bij elke eigendomsoverdracht van onroerend goed belasting verschuldigd is.
Het maakt niet uit of je de woning koopt om zelf in te wonen of als investering – overdrachtsbelasting is altijd verschuldigd. De enige uitzondering is nieuwbouw waar je btw betaalt in plaats van overdrachtsbelasting. Ook bij erfenissen en schenkingen gelden andere regels, maar bij een reguliere aankoop op de Amsterdamse woningmarkt ontkom je er niet aan.
Hoeveel procent overdrachtsbelasting betaal je voor een woning in Amsterdam?
Het overdrachtsbelasting tarief 2024 hangt af van je persoonlijke situatie en het type woning dat je koopt. Voor de meeste kopers geldt het standaardtarief van 10,4%. Dit percentage betaal je als je ouder bent dan 35 jaar of als je de woning niet als hoofdverblijf gaat gebruiken. Beleggers en particuliere investeerders betalen dus altijd dit hogere tarief, ongeacht hun leeftijd.
Voor starters onder de 35 jaar geldt een verlaagd tarief van 2%, maar alleen als je aan specifieke voorwaarden voldoet. Je moet de woning zelf gaan bewonen als hoofdverblijf en de koopprijs mag niet hoger zijn dan €510.000. Deze startersregeling is bedoeld om jonge mensen te helpen bij het betreden van de woningmarkt. Let op: deze vrijstelling kun je maar één keer in je leven gebruiken.
In Amsterdam gelden dezelfde tarieven als in de rest van Nederland – er zijn geen lokale verschillen. Wel is het belangrijk om te weten dat het kabinet heeft aangekondigd het tarief voor beleggers mogelijk te verlagen naar 8% om investeringen in huurwoningen te stimuleren. Deze verlaging is echter nog niet definitief en hangt af van politieke besluitvorming.
Bij nieuwbouwwoningen betaal je geen overdrachtsbelasting maar 21% btw over de bouwkosten. Dit kan voordeliger uitpakken, vooral bij duurdere woningen, omdat de btw alleen over de bouwkosten gaat en niet over de grondwaarde.
Hoe bereken je de overdrachtsbelasting bij het kopen van een woning Amsterdam?
Het overdrachtsbelasting berekenen is vrij eenvoudig: je vermenigvuldigt de koopprijs met het percentage dat voor jou geldt. Voor een appartement van €450.000 in De Pijp betaal je als starter onder 35 jaar dus €9.000 (2% van €450.000). Dezelfde woning kost een koper boven de 35 jaar €46.800 aan overdrachtsbelasting (10,4% van €450.000).
Laten we enkele praktische voorbeelden bekijken voor verschillende Amsterdamse wijken:
- Een starterswoning in Amsterdam Noord van €380.000: starters betalen €7.600, anderen €39.520
- Een appartement in Oud-Zuid van €650.000: iedereen betaalt €67.600 (10,4%) omdat de prijs boven de startersgrens ligt
- Een grachtenpand van €1.200.000: altijd €124.800 aan overdrachtsbelasting
Bij monumentenpanden gelden dezelfde percentages – er is geen korting vanwege de monumentenstatus. Wel kun je mogelijk subsidie krijgen voor onderhoud, maar dat staat los van de overdrachtsbelasting. Voor woningen met erfpacht bereken je de overdrachtsbelasting over de koopprijs inclusief de afgekochte erfpachtcanon.
Let op bijzondere situaties zoals een woning met een lopend huurcontract. Ook dan betaal je overdrachtsbelasting over de volledige koopprijs, ongeacht of er huurders in zitten. Bij gemengde bestemmingen (wonen en werken) kan de berekening complexer worden en is het verstandig advies in te winnen.
Welke vrijstellingen en kortingen gelden voor overdrachtsbelasting in Amsterdam?
De belangrijkste vrijstelling overdrachtsbelasting is de startersvrijstelling voor kopers jonger dan 35 jaar. Je betaalt dan slechts 2% in plaats van 10,4% over woningen tot €510.000. Deze regeling geldt alleen als je de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken en je mag deze vrijstelling maar één keer in je leven toepassen. Heb je al eerder gebruikgemaakt van deze regeling, dan betaal je het normale tarief.
Een andere belangrijke regeling is de terugkeerregeling. Verkoop je je woning en koop je binnen drie jaar een nieuwe, dan kun je de eerder betaalde overdrachtsbelasting terugvragen. Dit geldt alleen voor het deel dat je opnieuw zou moeten betalen. Stel, je verkoopt een woning van €400.000 en koopt binnen drie jaar een woning van €500.000, dan krijg je vrijstelling over €400.000.
Bij erfenissen en schenkingen gelden speciale regels:
- Partners en kinderen betalen geen overdrachtsbelasting bij een erfenis
- Bij schenking aan kinderen geldt een vrijstelling tot €106.671 (2024) voor de eigen woning
- Overdracht tussen ex-partners bij scheiding is vrijgesteld als het om de gezamenlijke woning gaat
Voor bedrijfsoverdrachten binnen families gelden ook vrijstellingen, maar dit is vooral relevant voor bedrijfspanden. De aanvraag voor deze vrijstellingen doe je via de notaris die de overdracht regelt. Zorg dat je alle benodigde documenten tijdig aanlevert om vertraging te voorkomen.
Wanneer moet je de overdrachtsbelasting betalen en wat gebeurt er bij de notaris?
De overdrachtsbelasting moet binnen één maand na het ondertekenen van de koopakte bij de notaris worden betaald. In de praktijk regelt de notaris dit voor je tijdens de overdracht. Je hoeft dus niet zelf naar de Belastingdienst – de notaris draagt het bedrag namens jou af. Dit gebeurt op dezelfde dag dat je de sleutels krijgt.
Het proces bij de notaris verloopt als volgt: enkele dagen voor de overdracht ontvang je een nota van afrekening. Hierop staan alle kosten woning kopen Amsterdam vermeld, inclusief de overdrachtsbelasting. Je moet dit totaalbedrag voor de overdracht overmaken naar de derdenrekening van de notaris. Op de dag van overdracht controleert de notaris of alle betalingen binnen zijn en draagt hij de overdrachtsbelasting af aan de Belastingdienst.
Betaal je te laat, dan rekent de Belastingdienst rente en mogelijk een boete. De rente bedraagt momenteel 8% per jaar. Bij een overdrachtsbelasting van €40.000 loop je dus €267 per maand mis bij te late betaling. Daarnaast kan de Belastingdienst een boete opleggen die kan oplopen tot 100% van het verschuldigde bedrag.
Tips voor een soepele afhandeling:
- Vraag tijdig de nota van afrekening op bij je notaris
- Zorg dat je hypotheek op tijd rond is zodat je kunt betalen
- Controleer of je in aanmerking komt voor vrijstellingen
- Bewaar alle documenten voor eventuele terugvraag bij verkoop binnen drie jaar
De overdrachtsbelasting is een belangrijke kostenpost bij het kopen van een woning in Amsterdam. Door je goed voor te bereiden en te weten welk tarief voor jou geldt, kom je niet voor verrassingen te staan. Heb je specifieke vragen over jouw situatie of wil je meer weten over de totale kosten bij een woningaankoop? Neem dan contact met ons op voor persoonlijk advies van onze experts.
Veelgestelde vragen
Kan ik de overdrachtsbelasting meefinancieren in mijn hypotheek?
Nee, de overdrachtsbelasting kun je niet meefinancieren in je hypotheek. Dit zijn 'kosten koper' die je uit eigen middelen moet betalen. Zorg er daarom voor dat je naast je eigen inbreng voor de woning ook voldoende spaargeld hebt voor de overdrachtsbelasting, notariskosten en andere bijkomende kosten.
Wat gebeurt er als ik na aankoop toch niet in de woning ga wonen?
Als je gebruik hebt gemaakt van het starterstarief van 2% maar de woning niet als hoofdverblijf gaat gebruiken, moet je het verschil bijbetalen. De Belastingdienst controleert dit via de Basisregistratie Personen (BRP). Je krijgt dan een naheffing van 8,4% plus mogelijk een boete. Meld wijzigingen daarom altijd tijdig bij de Belastingdienst.
Hoe werkt de overdrachtsbelasting bij een veiling of executieverkoop?
Bij een veiling of executieverkoop betaal je overdrachtsbelasting over het winnende bod, niet over de taxatiewaarde. Het tarief blijft hetzelfde: 2% voor starters onder 35 jaar (bij woningen tot €510.000) of 10,4% voor anderen. Let op: bij veilingen moet je de overdrachtsbelasting vaak al binnen enkele dagen na gunning betalen, niet pas bij de overdracht.
Betaal ik ook overdrachtsbelasting als ik een woning koop van familie?
Ja, ook bij aankoop van familie betaal je gewoon overdrachtsbelasting. Er geldt geen familiekorting. Wel moet de koopprijs marktconform zijn - is deze te laag, dan kan de Belastingdienst de overdrachtsbelasting berekenen over de werkelijke waarde. Bij schenking van een woning gelden andere regels en mogelijk schenkbelasting.
Kan ik overdrachtsbelasting terugvragen als de koop niet doorgaat?
Als de overdracht bij de notaris niet doorgaat, betaal je geen overdrachtsbelasting. Heb je al betaald maar wordt de koop ontbonden vóór de notariële overdracht, dan kun je het bedrag terugvragen via de notaris. Na de overdracht is terugvraag alleen mogelijk bij nietigheid van de koopovereenkomst, bijvoorbeeld bij bedrog.
Hoe zit het met overdrachtsbelasting bij een tiny house of woonboot?
Voor tiny houses op eigen grond betaal je gewoon overdrachtsbelasting volgens de normale tarieven. Bij woonboten hangt het af van de situatie: voor een woonark met ligplaatsvergunning betaal je meestal overdrachtsbelasting, voor een varend woonschip niet. Vraag bij twijfel advies aan je notaris of makelaar.
Moet ik overdrachtsbelasting betalen over verbouwingskosten na aankoop?
Nee, over verbouwingskosten die je na de aankoop maakt, betaal je geen overdrachtsbelasting. Maar let op: als de verkoper vlak voor verkoop grote verbouwingen heeft gedaan en deze in de koopprijs heeft doorberekend, betaal je wel overdrachtsbelasting over het totaalbedrag. Bij nieuwbouw met meerwerk betaal je btw over de verbouwingskosten.