Hoe wordt de WOZ‑waarde van een huurwoning bepaald?

De WOZ-waarde van een huurwoning wordt bepaald door de gemeente op basis van vergelijkbare verkopen en marktontwikkelingen. Deze waarde dient als grondslag voor de onroerendezaakbelasting en wordt jaarlijks vastgesteld met als peildatum 1 januari van het voorgaande jaar. Voor huurwoningen gebruikt de gemeente vaak de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de potentiële huurinkomsten worden omgerekend naar een kapitaalwaarde.

Wat is de WOZ-waarde en waarom is deze belangrijk voor huurwoningen?

De WOZ-waarde (Wet waardering onroerende zaken) is de geschatte waarde van een onroerend goed zoals vastgesteld door de gemeente. Voor huurwoningen is deze waarde van groot belang omdat deze de basis vormt voor verschillende gemeentelijke belastingen, waaronder de onroerendezaakbelasting (OZB) die eigenaren jaarlijks moeten betalen.

Voor verhuurders heeft de WOZ-waarde directe financiële gevolgen. De hoogte van de OZB-aanslag wordt berekend als percentage van de WOZ-waarde, waarbij het tarief per gemeente verschilt. In Amsterdam ligt dit percentage vaak hoger dan in omliggende gemeenten vanwege de krappe woningmarkt.

Huurders merken indirect ook de effecten van de WOZ-waarde. Hoewel zij geen OZB betalen, kunnen verhuurders deze kosten doorberekenen in de servicekosten of huurprijs. Bij het zoeken naar een huurwoning is het daarom verstandig om naar de totale woonlasten te kijken.

Hoe bepaalt de gemeente de WOZ-waarde van een huurwoning?

Gemeenten hanteren verschillende methoden om de WOZ-waarde van huurwoningen vast te stellen. De meest gebruikte methode is de vergelijkingsmethode, waarbij de waarde wordt bepaald door te kijken naar verkoopcijfers van vergelijkbare woningen in dezelfde buurt. De gemeente verzamelt hiervoor gegevens van het Kadaster over alle woningverkopen.

Voor huurwoningen past de gemeente vaak de huurwaardekapitalisatiemethode toe. Hierbij wordt de jaarlijkse huurwaarde vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor om tot een waarde te komen. De peildatum voor de waardering is altijd 1 januari van het voorgaande jaar, wat betekent dat de WOZ-waarde in 2024 gebaseerd is op de marktsituatie van 1 januari 2023.

De gemeente gebruikt verschillende bronnen voor de waardebepaling:

• Kadastrale gegevens over grootte en ligging
• Bouwkundige kenmerken uit de BAG (Basisregistratie Adressen en Gebouwen)
• Energielabels en onderhoudsstaat
• Actuele huurprijzen in de omgeving

Welke factoren beïnvloeden de WOZ-waarde van uw huurpand?

De locatie is de belangrijkste factor die de WOZ-waarde bepaalt. In Amsterdam zorgen populaire wijken zoals de Jordaan, Oud-Zuid en De Pijp voor aanzienlijk hogere waardes dan buitenwijken. De nabijheid van voorzieningen, openbaar vervoer en werkgelegenheid speelt hierbij een cruciale rol.

Fysieke kenmerken van het pand hebben ook grote invloed op de waarde:

• Woonoppervlakte en aantal kamers
• Bouwjaar en architectonische stijl
• Aanwezigheid van buitenruimte (balkon, tuin, dakterras)
• Parkeervoorzieningen
• Energielabel en duurzaamheidsmaatregelen

De verhuurstatus zelf beïnvloedt eveneens de WOZ-waarde. Een verhuurd pand heeft vaak een lagere waarde dan een leeg op te leveren woning, omdat de koper gebonden is aan het lopende huurcontract. In de Amsterdamse markt kan dit verschil oplopen tot 10-15% van de waarde. Een makelaar Amsterdam kan u adviseren over de impact van verhuur op de waarde bij het huren of verhuren van uw pand.

Wat is het verschil tussen WOZ-waarde en marktwaarde bij verhuur?

De WOZ-waarde is een fiscale waarde die de gemeente vaststelt voor belastingdoeleinden, terwijl de marktwaarde de prijs is die een woning bij verkoop in het economisch verkeer zou opbrengen. Deze twee waardes lopen vaak uiteen, vooral bij verhuurde woningen waar de WOZ-waarde structureel lager ligt dan de marktwaarde.

Dit verschil ontstaat door verschillende factoren. De WOZ-waarde wordt vastgesteld op basis van massale taxaties en gemiddelden, terwijl de marktwaarde rekening houdt met specifieke kenmerken en de actuele vraag en aanbod. Bij verhuurde staat wordt de WOZ-waarde extra gedrukt omdat rekening wordt gehouden met de beperkte verkoopbaarheid door het zittende huurcontract.

Voor verhuurders heeft dit verschil praktische gevolgen. De lagere WOZ-waarde betekent weliswaar lagere belastinglasten, maar bij financiering of verkoop wordt gekeken naar de marktwaarde. Het is daarom belangrijk om beide waardes te kennen en te begrijpen voor welk doel welke waarde relevant is.

Hoe kunt u bezwaar maken tegen de WOZ-waarde van uw huurwoning?

Als u het niet eens bent met de WOZ-waarde van uw huurwoning, kunt u binnen zes weken na dagtekening van de WOZ-beschikking bezwaar maken bij de gemeente. Dit bezwaar moet schriftelijk worden ingediend en onderbouwd zijn met concrete argumenten waarom de waarde te hoog is vastgesteld.

Voor een succesvol bezwaar heeft u vergelijkingsmateriaal nodig:

• WOZ-waardes van vergelijkbare huurwoningen in de buurt
• Recente verkoopcijfers van soortgelijke panden
• Documentatie over gebreken of achterstallig onderhoud
• Bewijzen van beperkingen zoals erfdienstbaarheden

Het inschakelen van professionele hulp verhoogt de kans op succes aanzienlijk. Een taxateur of makelaar Amsterdam kan een contra-taxatie uitvoeren en u bijstaan in de bezwaarprocedure. Zij kennen de lokale markt en weten welke argumenten bij de gemeente het meest effectief zijn. De kosten van professionele bijstand wegen vaak op tegen de potentiële besparing op belastingen.

Belangrijke aandachtspunten voor verhuurders en huurders

Voor verhuurders is het monitoren van de WOZ-waarde essentieel voor het beheersen van de exploitatiekosten. Een te hoge WOZ-waarde leidt tot hogere OZB-lasten die direct impact hebben op het rendement. Jaarlijks controleren van de beschikking en waar nodig bezwaar maken kan substantiële besparingen opleveren.

Huurders moeten alert zijn op de doorberekening van OZB in de servicekosten. Hoewel de verhuurder de belasting betaalt, mag een deel worden doorberekend als de huurovereenkomst dit toestaat. Bij het bekijken van huurwoningen is het verstandig om naar de totale woonlasten te vragen, inclusief eventuele doorberekende belastingen.

De Amsterdamse vastgoedmarkt kent specifieke uitdagingen door de hoge waardes en belastingtarieven. Professioneel advies is daarom waardevol bij zowel aan- en verhuur als bij het optimaliseren van uw vastgoedportefeuille. Een deskundige kan u helpen bij het interpreteren van WOZ-beschikkingen en het nemen van strategische beslissingen.

Heeft u vragen over de WOZ-waarde van uw huurwoning of wilt u professioneel advies over vastgoed in Amsterdam? Neem dan contact op met onze experts voor een vrijblijvend gesprek over uw situatie.