Wat valt onder groot onderhoud van een huurwoning?
Groot onderhoud aan een huurwoning omvat alle werkzaamheden die nodig zijn om de woning in goede staat te houden en bewoonbaar te maken. Dit zijn structurele reparaties en vervangingen die de verhuurder volgens de wet moet uitvoeren, zoals dakvervanging, funderingsherstel en het vervangen van kozijnen. In tegenstelling tot klein onderhoud, waarvoor de huurder verantwoordelijk is, vallen deze grotere werkzaamheden onder de wettelijke plicht van de verhuurder om de woning veilig en comfortabel te houden.
Wat is groot onderhoud bij een huurwoning precies?
Groot onderhoud betreft alle structurele werkzaamheden die essentieel zijn voor het behoud van de woning. Volgens artikel 7:206 van het Burgerlijk Wetboek is de verhuurder verplicht om gebreken te verhelpen die het woongenot belemmeren of de veiligheid in gevaar brengen. Dit verschilt fundamenteel van klein onderhoud, waarbij het gaat om dagelijkse reparaties die door normaal gebruik ontstaan.
De wettelijke basis voor onderhoudsverplichtingen ligt vast in het huurrecht. De verhuurder moet zorgen dat de woning voldoet aan de eisen van een goede woonruimte. Dit betekent dat constructieve elementen, installaties en voorzieningen die essentieel zijn voor bewoning, in goede staat moeten verkeren. Wanneer deze zaken verouderen of beschadigd raken door normale slijtage, valt het herstel onder groot onderhoud.
Het verschil tussen groot en klein onderhoud wordt bepaald door de aard en omvang van de werkzaamheden. Groot onderhoud betreft zaken die de structuur, veiligheid of bruikbaarheid van de woning raken. Denk hierbij aan lekkages door constructiefouten, versleten leidingen of defecte verwarmingsinstallaties.
Welke werkzaamheden vallen onder groot onderhoud?
Specifieke onderhoudsklussen die tot groot onderhoud behoren zijn divers en omvatten alle structurele elementen van de woning. Dakvervanging of grootschalige dakreparaties vallen hier bijvoorbeeld onder, evenals het vervangen van dakgoten en regenpijpen. Ook het onderhoud aan de CV-ketel, inclusief vervanging bij defecten, is de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
Buitenschilderwerk behoort eveneens tot groot onderhoud, net als het vervangen van kozijnen, deuren en ramen wanneer deze door ouderdom of slijtage niet meer functioneren. Funderingsherstel, het aanpakken van vochtproblemen in muren en het vervangen van versleten vloeren zijn andere voorbeelden van werkzaamheden die de verhuurder moet uitvoeren.
Daarnaast vallen ook de volgende zaken onder groot onderhoud:
- Vervanging van sanitair bij slijtage of defecten
- Herstel van scheuren in muren door verzakking
- Vernieuwing van elektrische installaties
- Reparatie of vervanging van gas- en waterleidingen
- Onderhoud aan gemeenschappelijke ruimten in appartementsgebouwen
Wat is het verschil tussen groot en klein onderhoud?
Het onderscheid tussen groot en klein onderhoud wordt bepaald door het Besluit kleine herstellingen. Klein onderhoud omvat alle werkzaamheden die voortvloeien uit het dagelijks gebruik van de woning door de huurder. Groot onderhoud daarentegen betreft structurele zaken en normale slijtage waar de huurder geen invloed op heeft.
| Klein onderhoud (huurder) | Groot onderhoud (verhuurder) |
|---|---|
| Scharnieren smeren | Kozijnen vervangen |
| Kranen ontkalken | Leidingen vervangen |
| Kleine kitvoegen herstellen | Badkamer renoveren |
| Tochstrips vervangen | Daklekkage repareren |
| Sloten onderhouden | CV-ketel vervangen |
Grensgevallen ontstaan vaak bij schade die niet duidelijk onder één categorie valt. Een verstopte afvoer bijvoorbeeld kan klein onderhoud zijn als het door verkeerd gebruik komt, maar groot onderhoud als het structurele problemen met het riool betreft. Bij twijfel is het verstandig om contact op te nemen met de verhuurder of een makelaar amsterdam voor advies.
Wie betaalt voor groot onderhoud aan een huurwoning?
De financiële verantwoordelijkheid voor groot onderhoud ligt volledig bij de verhuurder. Dit is wettelijk vastgelegd en kan niet via het huurcontract worden afgewenteld op de huurder. De verhuurder mag deze kosten ook niet doorberekenen in de servicekosten of als aparte post in rekening brengen.
Er zijn echter uitzonderingen waarbij kosten mogelijk verhaald kunnen worden. Wanneer schade ontstaat door nalatigheid of verkeerd gebruik door de huurder, kan de verhuurder de reparatiekosten verhalen. Ook als de huurder verzuimt om tijdig melding te maken van gebreken waardoor de schade verergert, kan aansprakelijkheid ontstaan.
Servicekosten mogen alleen worden berekend voor diensten die de huurder ten goede komen, zoals schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten of tuinonderhoud. Groot onderhoud mag hier nooit onder vallen. Huurders hoeven dus niet bij te dragen aan structurele onderhoudskosten, tenzij zij zelf de schade hebben veroorzaakt.
Hoe vraag je als huurder groot onderhoud aan?
Het correct aanvragen van groot onderhoud begint met het schriftelijk melden van gebreken aan de verhuurder. Dit kan via e-mail of aangetekende brief, waarbij u het gebrek duidelijk omschrijft en indien mogelijk foto’s bijvoegt. Geef de verhuurder een redelijke termijn om het onderhoud uit te voeren, meestal twee tot vier weken afhankelijk van de urgentie.
Bij weigering of uitblijven van reactie heeft u als huurder verschillende opties. U kunt een officiële ingebrekestelling sturen waarin u de verhuurder nogmaals sommeert het onderhoud uit te voeren. Blijft actie uit, dan kunt u zich wenden tot de Huurcommissie voor bemiddeling of een procedure starten.
Uw rechten als huurder omvatten:
- Het recht op een bewoonbare woning zonder gebreken
- Mogelijkheid tot huurverlaging bij ernstige gebreken
- In noodgevallen zelf laten repareren en kosten verhalen
- Juridische stappen via kantonrechter bij blijvende nalatigheid
Belangrijkste punten over groot onderhoud voor huurders
De kernpunten over groot onderhoud zijn helder: de verhuurder is verantwoordelijk voor alle structurele werkzaamheden en de huurder voor dagelijks onderhoud. Deze verdeling is wettelijk vastgelegd en waarborgt dat huurwoningen veilig en comfortabel blijven. Voor een goede samenwerking is tijdige communicatie essentieel, waarbij beide partijen hun verantwoordelijkheden nakomen.
Praktische tips voor huurders zijn het bijhouden van alle correspondentie over onderhoud, het maken van foto’s bij gebreken en het naleven van de meldingsplicht. Verhuurders doen er goed aan om preventief onderhoud te plegen en snel te reageren op meldingen. Dit voorkomt escalatie en hogere kosten op lange termijn.
Bij onduidelijkheden over onderhoudsverplichtingen of geschillen over wie verantwoordelijk is, is professionele hulp waardevol. Een ervaren makelaar amsterdam kan adviseren over de juiste interpretatie van onderhoudsplichten en bemiddelen tussen partijen. Heeft u vragen over groot onderhoud of andere vastgoedzaken? Neem dan contact met ons op voor deskundig advies.