Wie betaalt de makelaar?
Bij de verkoop van een woning betaalt doorgaans de verkoper de makelaar. Dit geldt voor de verkoopmakelaar die de verkoper bijstaat tijdens het hele verkoopproces. Als koper heb je de keuze om zelf een aankoopmakelaar in te schakelen, waarbij je dan zelf de kosten draagt. De makelaarskosten variëren meestal tussen de 1% en 2% van de verkoopprijs, exclusief btw, en worden bij de notaris verrekend tijdens de overdracht van de woning.
Wie betaalt de makelaar bij verkoop van een woning?
De verkoper betaalt vrijwel altijd de verkoopmakelaar. Dit is de standaardpraktijk in Nederland en staat los van wie uiteindelijk de woning koopt. De verkoopmakelaar werkt namelijk in opdracht van de verkoper en behartigt diens belangen tijdens het hele traject.
De courtage voor een verkoopmakelaar ligt meestal tussen de 1% en 2% van de verkoopprijs, exclusief 21% btw. Bij een woning van €400.000 betaal je dus ongeveer €4.000 tot €8.000 aan makelaarskosten, plus btw. Deze kosten worden pas betaald wanneer de woning daadwerkelijk verkocht is en de overdracht bij de notaris plaatsvindt.
Er zijn enkele uitzonderingen op deze regel. Bij nieuwbouwprojecten kan het voorkomen dat de projectontwikkelaar de makelaarskosten voor zijn rekening neemt. Ook bij executieverkopen of faillissementen kunnen afwijkende afspraken gelden. In sommige gevallen kun je als verkoper onderhandelen over een vast tarief in plaats van een percentage, vooral bij duurdere woningen kan dit voordeliger uitpakken.
Moet je als koper ook een makelaar betalen?
Als koper ben je niet verplicht om een aankoopmakelaar in te schakelen, maar veel kopers kiezen hier wel voor. Een aankoopmakelaar behartigt jouw belangen als koper en deze kosten zijn volledig voor eigen rekening. De investering in een aankoopmakelaar verdient zich vaak terug door betere onderhandelingsresultaten en het voorkomen van kostbare fouten.
Een aankoopmakelaar kent de lokale markt door en door. Hij weet wat een realistische prijs is voor de woning die je op het oog hebt en kan verborgen gebreken sneller signaleren. Tijdens onderhandelingen staat hij volledig aan jouw kant, wat vooral in een oververhitte markt het verschil kan maken tussen wel of niet de woning van je dromen bemachtigen.
De kosten voor een aankoopmakelaar variëren net als bij verkoop tussen de 1% en 2% van de aankoopsom, exclusief btw. Sommige makelaars werken ook met vaste tarieven of starterstarieven voor eerste kopers. Bedenk dat een goede aankoopmakelaar je gemakkelijk duizenden euro's kan besparen door slim te onderhandelen over de prijs of door problemen tijdig te signaleren.
Wat kost een makelaar precies?
Makelaarskosten kunnen op verschillende manieren worden berekend. De meest voorkomende methode is een percentage van de transactieprijs, maar vaste tarieven en starterstarieven komen ook voor. Het is belangrijk om vooraf duidelijke afspraken te maken over de kostenstructuur.
| Type dienstverlening | Gemiddelde kosten | BTW |
|---|---|---|
| Verkoopmakelaar | 1-2% van verkoopprijs | 21% |
| Aankoopmakelaar | 1-2% van aankoopprijs | 21% |
| Taxatie | €300-€600 | 21% |
| Verhuurmakelaar | 1 maand huur | 21% |
Voor de courtage krijg je een compleet dienstenpakket. Bij verkoop omvat dit onder andere de waardebepaling, het opstellen van de verkoopbrochure, fotografie, online marketing, het organiseren van bezichtigingen, onderhandelingen voeren en de begeleiding tot en met de overdracht bij de notaris. Een goede makelaar Amsterdam kent bovendien de lokale markt perfect en weet precies hoe jouw woning het beste gepresenteerd kan worden.
Wanneer betaal je de makelaar?
De betaling van makelaarskosten vindt plaats op het moment dat de koopakte bij de notaris wordt gepasseerd. Dit betekent dat je als verkoper pas betaalt wanneer je woning daadwerkelijk is verkocht en overgedragen. De notaris verrekent de makelaarscourtage direct met de opbrengst van de woning.
De meeste makelaars werken volgens het no cure no pay principe. Dit houdt in dat je alleen betaalt bij een succesvolle transactie. Gaat de verkoop om wat voor reden dan ook niet door, dan betaal je meestal geen courtage. Wel kunnen er kosten in rekening worden gebracht voor gemaakte onkosten zoals fotografie of advertentiekosten, maar dit moet vooraf duidelijk zijn afgesproken.
Bij verhuur ligt dit anders. Hier betaal je de makelaar meestal zodra er een huurcontract is getekend. De verhuurder betaalt dan vaak één maand huur als courtage. Sommige makelaars vragen een voorschot op de courtage, vooral bij exclusieve of langlopende opdrachten, maar dit is niet gebruikelijk.
Zijn makelaarskosten aftrekbaar?
Makelaarskosten zijn onder bepaalde voorwaarden aftrekbaar voor de belasting. Het belangrijkste onderscheid ligt in het doel waarvoor je de makelaar inschakelt. Kosten voor de aankoop van je eigen woning zijn bijvoorbeeld aftrekbaar, terwijl verkoopkosten dat meestal niet zijn.
De aankoopkosten van een eigen woning, inclusief de kosten voor een aankoopmakelaar, vallen onder de aftrekbare kosten eigen woning. Je kunt deze kosten eenmalig aftrekken in het jaar van aankoop. Let op: dit geldt alleen voor je hoofdverblijf, niet voor een tweede woning of vakantiehuis.
Voor verhuurders gelden andere regels. Makelaarskosten voor het vinden van huurders zijn aftrekbaar als zakelijke kosten. Ook de kosten voor een verkoopmakelaar bij de verkoop van een verhuurpand kun je aftrekken van de winst. Bewaar altijd alle facturen en documentatie goed, zodat je de kosten kunt onderbouwen bij je belastingaangifte.
Praktische tips om makelaarskosten te besparen
Er zijn verschillende manieren om slim om te gaan met makelaarskosten zonder in te leveren op kwaliteit. Het vergelijken van tarieven is een goede eerste stap, maar let daarbij niet alleen op de prijs. Kijk vooral naar wat je precies krijgt voor je geld en welke diensten zijn inbegrepen.
Onderhandelen over courtage is mogelijk, vooral in een rustige markt of bij duurdere woningen. Vraag naar vaste tarieven in plaats van percentages, dit kan vooral bij woningen boven de €500.000 voordeliger zijn. Sommige makelaars bieden ook modulaire pakketten aan, waarbij je alleen betaalt voor de diensten die je daadwerkelijk nodig hebt.
- Vraag altijd meerdere offertes op en vergelijk deze grondig
- Overweeg een vast tarief bij duurdere woningen
- Bespreek vooraf exact welke diensten zijn inbegrepen
- Vraag naar starterskortingen als je voor het eerst koopt
- Let op verborgen kosten zoals advertentiekosten of administratiekosten
Maak heldere afspraken over wat er gebeurt als de verkoop niet doorgaat en welke kosten je dan eventueel wel moet betalen. Een goede makelaar is transparant over alle kosten en legt deze duidelijk vast in de opdracht tot dienstverlening. Neem de tijd om deze overeenkomst goed door te lezen voordat je tekent.
Het inschakelen van een makelaar is een belangrijke beslissing waarbij de kosten natuurlijk een rol spelen. Nu je weet wie wanneer betaalt en hoe je slim met deze kosten kunt omgaan, ben je goed voorbereid. Heb je nog vragen over makelaarskosten of wil je sparren over jouw specifieke situatie? Neem dan gerust contact met ons op voor persoonlijk advies.